Как легально сдавать квартиру
Сдавать жильё официально дешевле, чем кажется: ставка налога начинается с 4%, а легальный статус защищает и от претензий налоговой, и от проблем с жильцами.
Четыре варианта налогообложения
НДФЛ — простейший путь: подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и заплатить налог по основной ставке. Отдельно регистрироваться не нужно.
Самозанятость (налог на профессиональный доход) — самый популярный вариант: 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче компании, без деклараций и взносов. Подходит, пока доход за год не превышает установленный лимит.
ИП на УСН «доходы» или патент выгодны при нескольких объектах: патент заменяет налог фиксированной стоимостью, но ИП платит страховые взносы независимо от дохода.
| Режим | Ставка | Кому подходит |
|---|---|---|
| НДФЛ | Основная ставка НДФЛ | Одна квартира, не хочется ничего оформлять |
| Самозанятость | 4% или 6% | Одна-две квартиры, доход в пределах лимита НПД |
| ИП на УСН «доходы» | 6% (региональные ставки могут быть ниже) | Несколько объектов, большой оборот |
| Патент | Фиксированная стоимость | Стабильно высокая аренда в регионе с выгодным патентом |
Договор и ипотека
Договор найма с физлицом на срок менее года регистрировать не нужно. На год и больше — требуется государственная регистрация обременения, поэтому обычно заключают договор на 11 месяцев с пролонгацией.
Если квартира в ипотеке, посмотрите кредитный договор: многие банки требуют уведомить их или получить согласие на сдачу. Нарушение формально даёт банку право требовать досрочного погашения.
Сдача без оформления — риск доначисления налога, пеней и штрафа, а также слабая позиция в спорах с жильцами о порче имущества и долгах за ЖКУ.
Подберите подходящий вариант под свою сумму и срок.
Справочник