Калькулятор налога со сдачи квартиры
Сдавать квартиру можно как физлицо (НДФЛ 13%) или как самозанятый (4% с арендаторов-физлиц). Калькулятор сравнит оба варианта на вашей арендной плате и покажет годовую экономию.
Как считается
Экономия = Аренда × 12 × (13% − 4%)
Физлицо платит с аренды НДФЛ 13% (по прогрессивной шкале при больших суммах) и подаёт декларацию ежегодно. Самозанятый платит 4% с дохода от арендаторов-физлиц (6% — если арендатор юрлицо) без деклараций — чеки формируются в приложении «Мой налог».
Самозанятость подходит для сдачи только жилой недвижимости. Апартаменты (нежилой фонд) и коммерческие помещения под НПД не попадают — там остаются НДФЛ или ИП.
Лимит НПД — 2,4 млн ₽ в год: для аренды это 200 000 ₽ в месяц. Выше — только НДФЛ или ИП на УСН.
Примеры расчёта
Квартира за 45 000 ₽ в месяц
Годовой доход 540 000 ₽. НДФЛ: 70 200 ₽. НПД: 21 600 ₽. Экономия самозанятого — 48 600 ₽ в год, плюс не нужна декларация.
Аренда 100 000 ₽ в месяц
Годовой доход 1,2 млн ₽. НДФЛ 156 000 ₽ против НПД 48 000 ₽ — экономия 108 000 ₽ в год.
Вопросы и ответы
Какой налог платить со сдачи квартиры?
Как физлицо — НДФЛ 13% с декларацией. Как самозанятый — 4% с арендаторов-физлиц без декларации. Самозанятость почти всегда выгоднее втрое.
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?
Да, жилую недвижимость — можно, это прямо разрешено законом о НПД. Апартаменты и нежилые помещения — нельзя.
Что будет, если сдавать и не платить налог?
ФНС выявляет аренду по переводам на карту, жалобам и данным управляющих компаний. Доначислят налог за 3 года, пени и штраф 20–40% от неуплаченной суммы, плюс штраф за несданные декларации.
Учитывается ли коммуналка?
Компенсация коммуналки по счётчикам налогом не облагается. Фиксированные платежи в составе аренды — облагаются полностью.