Калькулятор налога с продажи квартиры
Если квартира в собственности дольше минимального срока — налога нет вовсе. Если раньше — НДФЛ платится с разницы между ценой продажи и вычетом (1 млн ₽ или подтверждённые расходы на покупку). Калькулятор учитывает оба варианта и подсказывает выгодный.
Как считается
НДФЛ = (Цена продажи − max(1 млн, Расходы на покупку)) × 13–15%
Минимальный срок владения — 5 лет, но 3 года, если жильё единственное, получено по наследству, в дар от близкого родственника или приватизировано. После этого срока продажа не облагается и не декларируется.
При продаже раньше срока база уменьшается одним из способов: имущественный вычет 1 000 000 ₽ или фактические расходы на покупку по документам — что больше, то и выгоднее.
Ставка — 13% с базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог посчитают от 70% кадастра.
Примеры расчёта
Купили за 6 млн, продали за 8 млн через 2 года
Расходы больше вычета: база 8 − 6 = 2 млн ₽. НДФЛ: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽. С вычетом 1 млн база была бы 7 млн и налог 950 000 ₽ — расходы выгоднее.
Квартира по наследству, продана за 4 млн через год
Расходов на покупку нет — применяется вычет 1 млн ₽: база 3 млн ₽. НДФЛ: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽. Подождать 3 года — налог 0 ₽.
Единственное жильё, 3,5 года в собственности
Для единственного жилья минимальный срок — 3 года: он истёк, налога нет, декларация не нужна.
Вопросы и ответы
Когда можно продать квартиру без налога?
Через 5 лет владения, а для единственного жилья, наследства, дарения от близких родственников и приватизации — через 3 года.
Что выгоднее: вычет 1 млн или расходы?
Что больше. Если покупали за свои деньги — почти всегда расходы. Вычет 1 млн выгоден для унаследованного и подаренного жилья.
Считается ли налог с кадастровой стоимости?
Если цена в договоре ниже 70% кадастра, базой станет 70% кадастровой стоимости — занижать цену в договоре бессмысленно.
Нужно ли подавать декларацию, если налога нет?
Если срок владения истёк — нет. Если продали раньше срока, декларация обязательна даже при нулевом налоге (например, продали дешевле, чем купили).
Есть ли льготы для семей с детьми?
Да, семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога при улучшении жилищных условий — если новое жильё больше или дороже проданного и соблюдены прочие условия НК.