Калькулятор доходности аренды
Сдача квартиры выглядит выгодно, пока не вычтешь налог, простой и расходы. Введите стоимость квартиры и арендную плату — калькулятор посчитает реальную доходность в процентах годовых и сравнит её со вкладом.
Как считается
Чистая доходность = (Аренда × месяцы × (1 − налог) − Расходы) ÷ Цена × 100%
Валовая доходность — арендная плата за год к стоимости квартиры. Чистая — после вычета налога (4% у самозанятого, 13% НДФЛ), расходов на содержание и простоя между жильцами.
Типичная чистая доходность жилой аренды в России — 4–6% годовых. Это ниже вкладов в периоды высокой ключевой ставки, но аренда добавляет рост стоимости самой квартиры, который здесь не учтён.
Окупаемость 15–20 лет — норма для жилья: аренда почти нигде не окупает покупку быстро. Смысл в сочетании арендного потока и роста цены актива на длинном горизонте.
Примеры расчёта
Квартира 8 млн ₽, аренда 45 000 ₽, самозанятый
Сдаётся 11 мес: 495 000 ₽ минус налог 4% и расходы 40 000 ₽ = 435 200 ₽. Чистая доходность 5,44%, окупаемость ~18,4 года. Вклад под 14% почти втрое доходнее по потоку.
Та же квартира без учёта простоя и налога
Валовая доходность 6,75% — красивая цифра из объявлений. Реальность на 1,3 п.п. ниже: простой, налог и содержание съедают заметную часть.
Вопросы и ответы
Какая доходность у аренды квартиры?
Обычно 4–6% годовых чистыми. Валовая (без вычетов) выше на 1–2 п.п., но именно чистая отражает реальный доход.
Что выгоднее: сдавать квартиру или вклад?
По денежному потоку вклад в периоды высокой ставки обычно выигрывает. Аренда выигрывает за счёт роста цены квартиры — но это негарантированный и неликвидный доход.
Какой налог платить со сдачи?
Выгоднее самозанятость — 4% с арендаторов-физлиц против 13% НДФЛ. Посчитайте разницу в калькуляторе налога со сдачи квартиры.
Как повысить доходность аренды?
Снизить простой (адекватная цена, долгосрочные жильцы), перейти на НПД, посуточная аренда в туристических локациях (выше доход, но больше хлопот и простоя).